Contexto
En el marco de las reformas legislativas que buscan ampliar la garantía exigida al vendedor en los actos jurídicos destinados a la adquisición de un bien raíz, se presentó el proyecto de ley que busca modificar el artículo 138 Bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”). Esta iniciativa tiene como objetivo principal fortalecer la protección del promitente comprador en los contratos de promesa de compraventa de bienes raíces que no cuenten con recepción definitiva. El proyecto se encuentra en segundo trámite constitucional ante el Senado, en el que fue aprobado por unanimidad en general. En particular, se realizaron enmiendas. En consecuencia, el trámite debe ser devuelto a la Cámara de Origen (Diputados) para la consideración y aprobación de estas modificaciones.
Aspectos principales
Los principales puntos discusión en el Senado, respecto de la iniciativa.
- La restitución de los pagos efectuados como parte del precio, es un problema relevante que se genera cuando la adquisición del bien raíz no llega a materializarse[1], siendo una de las principales deficiencias que busca subsanarse con la modificación al artículo 138 bis de la LGUC, pues “el promitente comprador aporta sumas de dinero que representan ahorros significativos”, todo lo cual ocurre en el ámbito de ventas en “verde” y en “blanco”. Se implementa el pago de una garantía de parte del promitente vendedor, que asegure el cumplimiento de todas sus obligaciones pendientes, y, la restitución de cualquier anticipo o abono realizado por el futuro comprador antes de la transferencia de la propiedad[2]. La finalidad de esta disposición es equiparar la relación entre los contratantes, puesto que, existe una clara asimetría entre la inmobiliaria y los consumidores, muchos de los cuales no tienen cabal conocimiento de las cláusulas de los contratos de promesa[3].
- Asimismo, se impone una obligación a los notarios en el caso de contratos de promesa suscritos mediante firma electrónica avanzada, pues solo podrán autorizarlos si se verifica que el promitente vendedor, ya sea inmobiliaria o constructora, ha otorgado las garantías necesarias para asegurar la devolución de anticipos pagados y el cumplimiento de las características del inmueble prometido, con la finalidad de establecer un mayor equilibrio entre las partes.[4]
- Por otro lado, el proyecto prohíbe la incorporación de mandatos en favor del promitente vendedor, ya sea para prorrogar unilateralmente el plazo de otorgamiento del contrato de compraventa, dejarlo sin efecto o modificar las condiciones bajo las cuales se celebrará la compraventa, incluyendo las características del inmueble ofertado[5]. Además, la iniciativa obliga a que el contrato fije un plazo máximo para otorgar la compraventa definitiva, disponiendo que podría ser prorrogado solo por una vez y de mutuo acuerdo por las partes, con el objeto de transparentar las fechas de entrega[6].
- Durante la discusión del proyecto, se argumentó que el resguardo debiese extenderse también a cualquier tipo de contratos que impliquen algún desembolso para el futuro adquirente[7]. No obstante, el proyecto no solo contempla a las casas o departamentos como bienes raíces, sino que incorpora bodegas, estacionamientos y terrenos urbanizados con destino habitacional[8].
- Por su parte, el Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales, si bien sostuvo que es aconsejable la modificación pues hay proyectos que se extienden por muchos años, indicó que el hecho de que la verificación del cumplimiento de las características del inmueble ofertadas la realice el promitente vendedor podría derivar en el cobro de la garantía, quedando al arbitrio de éste, por lo que debiese ser determinada dicha circunstancia por los tribunales de justicia. Además discrepó que limitar por una única vez la prórroga del plazo acotado, vulneraría la autonomía de la voluntad de las partes.
- No obstante, según lo señalado por la Asesora legislativa del MINVU, las modificaciones indicadas buscan mejorar el régimen contractual de las ventas en “verde” y en “blanco”, facilitando el ejercicio de los derechos del comprador en caso de que los proyectos inmobiliarios no se materialicen[9]. Por lo anterior, y siguiendo la misma línea, la ley viene a establecer condiciones para una adecuada competencia entre los oferentes y respaldar a los adquirentes, consagrando derechos básicos en este tipo de operaciones[10].
- En conclusión, las enmiendas propuestas cumplirían plenamente el objetivo de proteger al comprador frente a posibles insolvencias o quiebras de las inmobiliarias o empresas constructoras[11], y en definitiva, frente a incumplimientos contractuales.
CZV
[1] Honorable Diputado señor Fuenzalida. 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 5.
[2] Asesora Legislativa del MINVU Jeannette Tapia, 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 7.
[3] Innocenti, Andrés, 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 11.
[4] Honorable Diputado señor Fuenzalida. 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 6.
[5] Aspectos centrales del debate. 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 3.
[6] Honorable Diputado señor Fuenzalida. 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 5.
[7] Honorable Diputado señor Matheson. 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 4.
[8] Asesora Legislativa del MINVU Jeannette Tapia, 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 7.
[9] Asesora Legislativa del MINVU Jeannette Tapia, 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 7.
[10] Innocenti, Andrés, 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 11.
[11] Honorable Diputado señor Matheson. 22.02.2025. Boletín 15084-14, página 4-5.
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